SOGGETTO PASSIVO IMU

ENFITEUSI

L'enfiteusi è un contratto di diritto reale in cui un proprietario (concedente) cede a un altro soggetto (enfiteuta) il godimento di un bene immobile, di solito un terreno, con l'obbligo di migliorare il bene e pagare un canone periodico al proprietario. Questo contratto è tipico delle aree agricole e viene utilizzato per incentivare l'uso e il miglioramento del terreno da parte dell'enfiteuta. 

Motivi per cui l'enfiteuta è soggetto passivo dell'IMU:

1. Titolarità del diritto reale: L'enfiteuta, pur non essendo proprietario, gode di un diritto reale sul bene e ha il possesso e l'uso del bene stesso. Questo diritto reale lo rende soggetto passivo dell'IMU.

2. Uso del bene: Essendo l'enfiteuta il soggetto che utilizza e trae beneficio dal bene immobile, la normativa fiscale prevede che sia lui a pagare l'IMU, indipendentemente dal fatto che non sia il proprietario.

3. Miglioramento del bene: Poiché l'enfiteuta ha l'obbligo di migliorare il bene, si presume che gli investimenti effettuati aumentino il valore del bene e quindi anche il valore imponibile ai fini dell'IMU.

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è un'imposta che grava sui possessori di immobili, e in caso di enfiteusi, l'enfiteuta è considerato possessore a fini fiscali.

USUFRUTTO

Che cos'è l'Usufrutto (Civilistico)

L'usufrutto è un diritto reale di godimento disciplinato dall'art. 978 e seguenti del Codice Civile. Consente a un soggetto (detto usufruttuario) di godere di un bene di proprietà altrui (il proprietario diventa nudo proprietario), con l'obbligo fondamentale di rispettarne la destinazione economica.

• Cosa può fare l'usufruttuario: Può utilizzare l'immobile per sé, ma può anche affittarlo e incassarne i canoni (i "frutti civili"). Questa è la grande differenza con il diritto di abitazione. Può anche cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi (se non vietato dall'atto costitutivo).

• Cosa non può fare: Non può cambiare la destinazione economica del bene (es. non può trasformare una casa in un negozio senza consenso).

• Durata: Non può mai eccedere la vita dell'usufruttuario (se persona fisica) o 30 anni (se persona giuridica/ente).

Riferimento normativo: Art. 978 Codice Civile - Normattiva

Diritti e Doveri (Chi paga cosa?)

La legge ripartisce le spese in modo netto tra usufruttuario e nudo proprietario:

• A carico dell'Usufruttuario:

  • Spese di manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, verniciatura, ecc.).

  • Spese di amministrazione e custodia.

  • Imposte e tributi che gravano sul reddito (IRPEF sui canoni di locazione) o sul possesso (IMU, TARI).

• A carico del Nudo Proprietario:

  • Spese di manutenzione straordinaria (rifacimento tetto, stabilità muri maestri, sostituzione caldaia, ecc.).

  • Attenzione: L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario l'interesse legale sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.

ai fini IMU

Ecco come devi comportarti per i tributi locali, punto cruciale per evitare accertamenti:

IMU (Imposta Municipale Propria)

• Soggetto Passivo: Il solo soggetto passivo è l'usufruttuario. 

• Nudo Proprietario: È totalmente esonerato. Non paga nulla e non dichiara l'immobile ai fini IMU.

• Esenzione: Se l'usufruttuario usa l'immobile come sua abitazione principale (e non è di lusso), l'IMU non è dovuta. Se invece l'usufruttuario lo tiene a disposizione o lo affitta, pagherà l'IMU come "seconda casa" (aliquota ordinaria).

Diritto di Abitazione 

(Civilistico)

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento disciplinato dall'art. 1022 del Codice Civile. Consente al titolare di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

• Caratteristica fondamentale: È un diritto strettamente personale. A differenza dell'usufrutto, non può essere ceduto né dato in locazione (art. 1024 c.c.).

Riferimento normativo: Art. 1022 Codice Civile - Normattiva

Il caso più frequente: Il Coniuge Superstite

In ambito tributario, il caso più rilevante è quello previsto dall'art. 540, comma 2, del Codice Civile. Alla morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare (e di uso sui mobili che la corredano), se di proprietà del defunto o comuni.

• Automaticità: Questo diritto scatta automaticamente ex lege all'apertura della successione, a prescindere dall'accettazione dell'eredità.

Riferimento normativo: Art. 540 Codice Civile - Normattiva

3. Impatto Fiscale (IMU e TARI)

IMU (Imposta Municipale Propria)

• Soggetto Passivo: Il solo soggetto passivo d'imposta è il titolare del diritto di abitazione (es. il coniuge superstite).

• Esenzione: Se l'immobile è l'abitazione principale del titolare del diritto (e non rientra nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9), l'IMU non è dovuta (è esente).

I figli non sono i soggetti passivi e non devono nemmeno dichiarare l'immobile ai fini IMU, in quanto il diritto di abitazione "assorbe" il 100% della soggettività passiva.

Attenzione (Giurisprudenza Recente 2025): La Corte di Cassazione (es. ord. n. 11095 del 28 aprile 2025) ha ribadito che il diritto di abitazione del coniuge superstite non sorge se la casa era in comproprietà con terzi (soggetti diversi dal coniuge defunto). In quel caso, l'IMU si applica secondo le regole ordinarie della comproprietà.

TARI (Tassa Rifiuti)

• La tassa è dovuta da chi detiene o possiede l'immobile. Pertanto, il pagamento spetta interamente al titolare del diritto di abitazione che vi risiede.

Differenza con l'Usufrutto

Sebbene fiscalmente trattati in modo simile (il nudo proprietario non paga), civilisticamente sono diversi:

• Usufruttuario: Può affittare la casa e incassare l'affitto.

• Titolare Diritto Abitazione: Può solo abitarci. Non può affittarla.

Diritto di Superficie

E' un istituto molto particolare perché scardina la regola base del "chi possiede il terreno possiede tutto ciò che c'è sopra".

Che cos'è (Civilistico)

Il diritto di superficie (artt. 952-956 del Codice Civile) consente di separare la proprietà del suolo da quella della costruzione che vi insiste. Esistono due varianti fondamentali:

• Diritto di costruire (Ius ad aedificandum): Il proprietario del terreno concede a un altro soggetto (superficiario) il diritto di costruire un edificio. Una volta costruito, il superficiario ne diventa proprietario. Attenzione: se non costruisce entro 20 anni, il diritto si prescrive e perde tutto.

• Proprietà superficiaria: Si vende solo la proprietà di una costruzione già esistente (es. un chiosco, una casa popolare, un impianto fotovoltaico), mantenendo però la proprietà del terreno.

Riferimento normativo: Art. 952 Codice Civile - Normattiva

Durata e Scadenza

Il diritto può essere perpetuo o a tempo determinato (molto frequente, es. 99 anni per l'edilizia convenzionata o 20-30 anni per impianti fotovoltaici).

• Cosa succede alla scadenza? Allo scadere del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario anche della costruzione (principio di accessione), senza dover pagare nulla (salvo patti contrari).

3. Impatto Fiscale (Chi paga cosa?)

È fondamentale sapere che, fiscalmente, il superficiario è trattato come un "vero" proprietario per la durata del diritto.

IMU (Imposta Municipale Propria)

• Soggetto Passivo: Paga interamente il superficiario.

• Proprietario del Suolo: Non paga nulla per quel terreno/immobile finché dura il diritto di superficie.

• Terreni: Se il diritto riguarda un impianto fotovoltaico su terreno agricolo, spesso si costituisce il diritto di superficie per evitare che l'impianto diventi del proprietario del fondo. Anche qui, l'IMU (se dovuta, es. come fabbricato D/1 o D/10 a seconda dei casi) è a carico del superficiario.