ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE TRANNE A/1, A/8, A9 

ESENTE PER DISPOSIZIONI DI LEGGE 

come ottenere l'esenzione IMU unendo due appartamenti a fini fiscali? 

Se due appartamenti sono utilizzati come un'unica abitazione principale, ma sono catastalmente distinti, è possibile ottenere l'esenzione IMU attraverso un'unione fiscale. La giurisprudenza ha stabilito che il concetto di "abitazione principale" non è necessariamente legato a una singola unità immobiliare iscritta al catasto, ma piuttosto all'uso effettivo come abitazione principale 

riferimenti normativi e giurisprudenziali relativi all'esenzione IMU per l'unione di appartamenti:

1. Decreto Legge n. 201 del 2011, art. 13, comma 2: Questo articolo stabilisce che l'IMU non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

2. Cassazione, ordinanza n. 17015 del 2019: La Cassazione ha chiarito che il concetto di "abitazione principale" non è necessariamente legato a una singola unità immobiliare iscritta al catasto, ma piuttosto all'uso effettivo come abitazione principale.

3. Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/E del 2016: Questa circolare chiarisce che la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, non è ammissibile quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale

Esenzione IMU per il Coniuge Superstite: Abitazione Principale

Il coniuge superstite ha diritto all'esenzione dal pagamento dell'IMU sull'abitazione principale ereditata dal coniuge defunto, a condizione che:

• L'immobile fosse adibito a residenza familiare prima del decesso e fosse di proprietà esclusiva del coniuge defunto o in comproprietà (comunione dei beni) con il coniuge superstite, in modo da configurare il "diritto di abitazione" ai sensi dell'Articolo 540 del Codice Civile.  

  • Importante: Il diritto di abitazione ex Art. 540 c.c. non si configura se la casa familiare era in comproprietà con soggetti terzi (diversi dal defunto o dalla comunione dei beni con il superstite). In questo caso, il coniuge superstite non è soggetto passivo IMU in virtù di tale diritto.  Se la casa familiare era in comproprietà con terzi, il diritto di abitazione non si configura e, di conseguenza, il coniuge superstite non è considerato soggetto passivo IMU per l'intero immobile. Sarà tenuto al pagamento dell'imposta solo in proporzione alla sua quota di proprietà (ereditata o preesistente). 

• Il coniuge superstite risieda e dimori abitualmente in tale immobile.  

• L'immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9).  

Riferimenti Normativi

• Articolo 540, comma 2, del Codice Civile: Fondamento del diritto di abitazione del coniuge superstite.  

• Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23: Istituzione dell'IMU.  

• Articolo 13, comma 2, del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201: Disposizioni sull'abitazione principale ai fini IMU.  

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020): Ha istituito la "Nuova IMU" a partire dal 1° gennaio 2020, unificando IMU e TASI.

• Ordinanza della Corte di Cassazione n. 11095/2025 (depositata il 28 aprile 2025): Ha chiarito che il diritto di abitazione ex Art. 540 c.c. non si costituisce se la casa familiare era in comproprietà con un terzo.  

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Importante: L'IMU è a carico del titolare di un diritto reale di godimento (come l'usufrutto o il diritto di abitazione), non del nudo proprietario. Pertanto, se il coniuge superstite detiene la nuda proprietà dell'immobile, mentre i figli ne hanno l'usufrutto, sarebbero i figli (quali usufruttuari) i soggetti passivi IMU, non il coniuge superstite. Per l'abitazione principale e le sue pertinenze (limitatamente a una per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) , il coniuge superstite è l'unico soggetto passivo IMU in virtù del suo diritto di abitazione, che prevale sulla nuda proprietà degli altri eredi. Questo significa che il coniuge superstite è responsabile del pagamento dell'IMU su questi immobili, ma solo se le condizioni per l'esenzione sono soddisfatte.

• Soggetti passivi IMU – Per legge (art. 1, c. 743, L. 160/2019) l’imposta è dovuta dal proprietario o su chi possiede un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione ecc.); il nudo proprietario, di regola, è escluso.

• Coniuge superstite con diritto di abitazione – Quando il coniuge superstite acquisisce il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540 c.c.), egli diventa l’unico soggetto tenuto al pagamento dell’IMU per quell’immobile.

• Niente diritto → niente IMU per il coniuge – L’ordinanza Cass. n. 11095 del 28 aprile chiarisce che il diritto di abitazione non si costituisce se la casa è in comproprietà con un terzo estraneo: in tal caso il coniuge superstite non paga l’IMU, che resta a carico dei comproprietari per le rispettive quote.

• Giurisprudenza conforme – Ordinanze Cass. n. 4329/2025 e n. 6159/2021, in ambito tributario, ribadiscono che l’IMU segue il diritto di abitazione: paga solo l’habitator, non il nudo proprietario.

• Pronunce civilistiche di raccordo – Le sentenze n. 15000/2021 e n. 29162/2021 confermano che il diritto di abitazione del coniuge superstite nasce solo se l’immobile era interamente del defunto (o in comunione col coniuge); se manca, il coniuge non diventa soggetto passivo IMU

ULTERIORI SENTENZE DI CASSAZIONE:

• Cass., Sez. V, Ord. n. 4329/2025 (19.02.2025)

Ha stabilito che, se esiste un diritto reale di abitazione (anche solo con scrittura privata registrata), il titolare del diritto è l’unico soggetto passivo IMU; il nudo proprietario è escluso.

• Cass., Sez. V, Ord. n. 6159/2021 (08.03.2021)

Ha confermato che, quando c’è un diritto reale di abitazione regolarmente costituito, l’IMU grava solo sull’habitator e non sul nudo proprietario.

Le sentenze n. 15000/2021 e n. 29162/2021 definiscono i presupposti del diritto di abitazione del coniuge superstite: confermano che tale diritto spetta solo se l’immobile era interamente del de cuius o in comunione col coniuge, mentre non sorge affatto in presenza di terzi comproprietari.

Pur essendo decisioni civilistiche, chiariscono indirettamente chi debba pagare l’IMU:

• se il diritto di abitazione sussiste, paga il coniuge superstite (l’unico che gode del bene);

• se non sussiste perché la casa è cointestata con altri, il coniuge rimane escluso e l’IMU grava sui proprietari (eredi o terzi) secondo le rispettive quote.

La sentenza n. 5564/2021, infine, non affronta questioni impositive, ma ribadisce la qualificazione del diritto di abitazione del coniuge come legato ex lege autonomo: un aspetto che incide sul piano successorio (il coniuge può usufruirne indipendentemente dall’accettazione dell’eredità), e che, sul piano fiscale, implica che anche un coniuge non erede ma titolare di tale diritto rimane soggetto passivo IMU.

Le decisioni esaminate confermano che nell’ordinamento italiano l’IMU è dovuta dal soggetto che vanta sul bene un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione), escludendo il mero nudo proprietario

Altri immobili ereditari

Per gli altri immobili ereditati, diversi dall'abitazione principale e dalle sue pertinenze (o per i quali il diritto di abitazione non si è costituito), la situazione è differente. In questo caso, tutti gli eredi sono soggetti passivi IMU in proporzione alle rispettive quote di eredità.  

• Abitazione principale + pertinenze: Soggetto passivo IMU: coniuge superstite (fino all'estinzione del diritto di abitazione ex Art. 540 c.c.)

• Altri immobili ereditati: Soggetti passivi IMU: tutti gli eredi (in proporzione alle quote).